Nyelv / Language:
Szerződést lehet kötni szóban, írásban, ráutaló magatartással – így szól a jogszabály. Természetesen azoktól a kivételektől eltekintve, ahol a szerződés alakszerű szabályokhoz kötött – például az ingatlan adásvétel esetén, ahol az írásbeliség mellett az is előírás, hogy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott teljes bizonyító erejű magánokiratként, vagy közjegyző által hitelesített közokiratként készüljön.
Az ingatlanbérleti szerződést írásba kell foglalni a hatályos jogszabályok szerint – egyéb alakszerűséghez nem kötött. Gyakorta fordul ugyanakkor elő, hogy a felek szóban egyeznek meg a feltételekről, majd a bérlő beköltözik és fizet, a tulajdonos meg örül ennek és nem firtatja a papírt. Ez eddig a pontig szép és jó, de mi történik akkor, ha valamilyen oknál fogva elromlik, eltörik valami, a bérlő nem fizeti a közös költséget, vagy egyszer csak kevesebb bérleti díjat fizet a szóban megállapodottnál? Vagy ha a bérbeadó a megállapodott egy éves bérleti jogviszony lejárta előtt szól a bérlőnek, hogy a hét végéig el kell költöznie, mert talált többet fizető bérlőt? Mivel írásbeli szerződés nincs, mindegyik fél hirtelen másként fog emlékezni a megállapodásra – természetesen figyelembe véve a saját érdekeit. Vagy a másik eset: születik egy bérleti szerződés, de az nem alapos, nem terjed ki minden fontos részletre, esetleg kevesebb bérleti díjat tartalmaz a ténylegesnél. Itt hiába van papír, hiányos vagy a tényleges megállapodástól eltér, ugyanott vagyunk, mint a szóbeli megállapodásnál (vagy még nehezebb helyzetben, ha kevesebb bérleti díjat írtunk a papírra, hiszen azt később a bérlő alappal hivatkozza meg: lám-lám, még le is írtuk az összeget – az egyéb, büntetőjogi következményekről nem is beszélve).
Az ilyen vita pedig a későbbiekben jóval nagyobb költségekkel fog járni – gondoljunk csak a peres eljárás, illetve az ügyvéd költségeire -, mint egy mindkét fél által a bérleti jogviszony kezdetén elfogadott, írásba foglalt, a felek jogai és kötelezettségeire kiterjedő szerződés elkészítése, elkészíttetése. Egy ilyen szerződés a későbbiekben sok vitát tud megelőzni, vagy vita esetén a helyzetet leegyszerűsíteni, idő-és költséghatékonyabbá tenni.
A jó bérleti szerződés mindkét fél érdekeit szem előtt tartja: védi a bérbeadó ingatlanát, tulajdonosi minőségét, jogát a bérleti díjhoz és egyéb megállapodott költségekhez, de védi a bérlő háborítatlanságát, megóvja őt a kizsákmányolástól, kiszolgáltatottságtól.
A jó bérleti szerződésnek nem az az ismérve, hogy hosszú-hosszú oldalakon keresztül – szóról szóra átvéve a jogszabályt – ismerteti a bérlet fogalmát, szerződő felek jogait és kötelezettségeit. Amiben a felek a szerződésben külön nem állapodnak meg, illetve eltérően nem állapodnak meg, mint mögöttes szabály ott vannak a bérleti jogviszonyra vonatkozó jogszabályok. A jó bérleti szerződés tartalmazza a bérelt ingatlan pontos meghatározását, használatának terjedelmét (ha nem szeretnénk például, hogy lakásunkból iroda legyen, akkor azt), a felek főbb jogait és kötelezettségeit (különös tekintettel a bérlet időtartamára vonatkozóan: kiköltözés, beköltözés, ingatlan állapotának fenntartása), a felek által fizetendő díjakat és költségeket, ezek elszámolásának módját, és egyéb a felek által fontosnak ítélt, a jogszabályokban nem szereplő dolgokat (dohányzás, kisállat tartása, stb.).
Ha a későbbiekben tehát felesleges kiadásoktól, vitáktól szeretnénk megóvni magunkat akár bérbeadóként, akár bérlőként, nem elég a szóbeli megállapodás! Megfelelő szerződés nélkül nemcsak bérlő, hanem a tulajdonos is kiszolgáltatott helyzetbe kerülhet. Mindig írásban – a jogokat és kötelezettségeket pontosan, a valós helyzetnek megfelelően rögzítve – érdemes szerződni!
